Le logement étudiant séduit de plus en plus d’investisseurs. Marché dynamique, loyers stables, fiscalité avantageuse… les arguments ne manquent pas. Mais investir dans ce type de bien ne s’improvise pas. Meublé classique, colocation, résidence étudiante, chaque formule a ses spécificités. Avant de se lancer, mieux vaut comprendre les règles du jeu pour sécuriser son placement et éviter les pièges. 

Pourquoi investir dans un logement étudiant est-il intéressant ? 

Avec plus de 3 millions d’étudiants en France, la tension locative est bien réelle, notamment dans les villes universitaires. Studios, T1 ou chambres meublées trouvent preneurs rapidement, à condition d’être bien situés et correctement équipés.  

Investir dans un logement étudiant présente plusieurs avantages : 

• Un ticket d’entrée plus accessible que pour un logement familial ou une maison.  
• Une rentabilité entre 3% et 7%. Les grandes villes universitaires, où la demande en logements étudiants est forte, peuvent offrir des rendements plus attractifs. Par exemple, des villes comme Angers, Brest et Rouen affichent des rendements locatifs moyens autour de 6,2 % à 6,5 %. 
  
• La possibilité de louer en meublé, et de bénéficier du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel), un régime fiscal toujours intéressant malgré les récentes réformes. Mais on y revient un peu plus loin !
  

Comment investir dans un logement étudiant ? 

Bonne nouvelle, plusieurs options s’offrent à vous ! Ce choix dépend du type de bien, de la localisation, mais aussi du mode de gestion envisagé. Chacune de ces solutions présente des spécificités, tant sur le plan juridique que fiscal. 

Le studio meublé en location classique 

Acheter un studio ou un T1 bien situé et le proposer en location meublée est la solution la plus courante.   

Le bien est loué à un étudiant via un bail de neuf mois, adapté au rythme universitaire. Ce type de contrat n’est pas renouvelable automatiquement.  Il est également possible d’utiliser le bail mobilité dont la durée est de 1 à 10 mois.   

Parmi les avantages de location meublée, on retrouve la flexibilité. En effet, vous pouvez récupérer le logement facilement. En outre, vous pouvez profiter de la location saisonnière pendant la période estivale, sous réserve que l’emplacement s’y prête et de respecter la législation liée à la location touristique, notamment à Paris.   

À noter que la location étudiante est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par le décret N°2015-981 du 31 juillet 2015 qui liste les équipements obligatoires d’un meublé.  

La colocation étudiante 

Lorsqu’il s’agit d’un logement de plus grande superficie, la colocation peut constituer une stratégie pertinente. Elle consiste à louer à plusieurs étudiants, chacun disposant d’une chambre privative et partageant les espaces communs. Le bail peut être collectif avec clause de solidarité ou individuel.  

La colocation permet souvent de dégager une meilleure rentabilité locative, mais nécessite un aménagement adapté et une gestion locative rigoureuse.   

Conseil : avant de vous lancer, prenez le temps de vérifier ce qu’il se passe autour des universités : agrandissement d’une fac, travaux importants, fermeture ou déménagement d’une école… Ces changements peuvent avoir un impact direct sur l’attractivité de votre bien. Un logement étudiant reste lié à la vie universitaire locale, mieux vaut garder un œil sur son évolution !   

L’investissement en résidence étudiante

Investir dans une résidence étudiante est une autre solution, mais qui demande d’être particulièrement vigilant.   

Concrètement, vous achetez un logement dans une résidence gérée. Vous signez alors un bail commercial avec un exploitant, qui prend en charge la gestion locative, l’entretien et les services proposés aux étudiants.  

En ce sens, les résidences étudiantes offrent un certain nombre d’atouts : 

• Gestion simplifiée : le bien est confié à un gestionnaire professionnel, qui prend en charge la location, l’entretien et les relations avec les locataires. Vous percevez des loyers réguliers, sans contrainte de gestion. 
• Demande locative forte : les logements bien situés se louent rapidement, et les taux d’occupation sont souvent élevés. 
  
• Services attractifs : laverie, Wi-Fi, salle commune… Ces équipements sont un vrai plus pour séduire les étudiants et rassurer leurs parents.
• Statut LMNP avantageux : le régime réel permet d’amortir le bien et de déduire certaines charges, réduisant, voire annulant, l’imposition sur les loyers.  
• TVA récupérable : en cas d’achat neuf et sous certaines conditions (contrat de gestion de 9 ans minimum), il est possible de récupérer la TVA à 20 %. 
  

• Rentabilité modérée : en moyenne entre 3 % et 5 %, avec des frais de gestion autour de 3 % qui viennent rogner le rendement. 
• Revente plus difficile : ces logements prennent peu de valeur dans le temps et peuvent être moins attractifs hors du cadre de la résidence
  
• Qualité du gestionnaire : tout repose sur lui. Il faut bien lire le bail commercial, vérifier sa solidité financière, et anticiper les clauses de révision. 
  
• Risque de renégociation du loyer : certains exploitants demandent à revoir les loyers à la baisse, même en cours de contrat. 
  
• Engagement long : en cas de rupture de bail, une indemnité d’éviction peut être due (souvent 1 à 2 ans de loyers).  
• Usure plus rapide du logement : rotation élevée des locataires et usage intensif nécessitent un entretien régulier à prévoir. 
  

Zoom sur le coliving 

À mi-chemin entre la colocation et la résidence avec services, le coliving séduit les étudiants, notamment dans les grandes métropoles. Le principe est simple, il s’agit de proposer des espaces privatifs associés à des lieux de vie communs, le tout géré par un opérateur unique.  

Pour l’investisseur, le coliving peut être intéressant : espaces mutualisés, gestion simplifiée, loyers compétitifs… Elle s’adresse toutefois à un profil spécifique d’étudiant, sensible au confort et à l’esprit communautaire.  

Ce type d’investissement demande une sélection rigoureuse, notamment sur la qualité du gestionnaire, l’emplacement stratégique, le cadre juridique. Ce marché encore jeune reste prometteur, mais sa revente est moins lisible à ce jour. 

Focus sur le statut LMNP  

Le statut LMNP est particulièrement adapté aux investissements dans les logements étudiants. Il permet de proposer un bien meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Deux régimes d’imposition sont possibles :  

• Le micro-BIC : l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, sans possibilité de déduire les charges réelles. C’est une solution simple, adaptée aux revenus locatifs ne dépassant pas 77 700 euros par an, à condition de respecter les seuils de chiffre d’affaires fixés pour les locations meublées classiques.  
• Le régime réel : il permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière…) et surtout d’amortir le bien immobilier sur plusieurs années. Ce mécanisme permet souvent de réduire fortement, voire d’annuler l’imposition sur les loyers.  

Pour autant, le statut LMNP reste pertinent, en particulier dans une logique patrimoniale de long terme. Avec ces ajustements, mieux vaut réfléchir en amont à la durée de détention, au régime fiscal choisi et aux conséquences d’une revente, au régime fiscal le plus adapté, et à l’impact de la revente.  

Faut-il investir dans un logement étudiant ?  

Oui, mais pas à l’aveugle. Avec une demande soutenue, des loyers stables et un cadre fiscal avantageux, le logement étudiant reste une valeur sûre… à condition de faire les bons choix.  

Tout repose sur trois piliers : l’emplacement, le type de bien et le mode de location. Studio classique, colocation ou résidence gérée ? Chaque option a ses atouts, mais aussi ses contraintes.  

Le bon réflexe : analyser le marché local, vérifier la proximité des transports et des écoles, anticiper les travaux… et ne pas négliger l’encadrement juridique ou fiscal.  

Un logement étudiant bien choisi peut offrir un bon rendement et une certaine sérénité. Et pour mettre toutes les chances de votre côté, mieux vaut s’appuyer sur l’expertise d’un professionnel Guy Hoquet, qui vous accompagnera à chaque étape du projet.